神楽坂にコワーキング付きシェアハウス作ったぞい

December 20, 2017

コワーキング付きシェアハウス神楽坂クロススタジオの管理人の石田です。

 

こちらはコワーキング運営者限定アドベントカレンダーの記事です。

昨日の、ヨカラボ天神支配人の村橋さんの
コワーキングスペースが優先すべきはコミュニティよりも作業場としてのクオリティ
のバトンを受けお届けします。

 

コワーキングスペース運営に興味を持っている人の参考になれば&自分自身の振り返りで良い点大変な点について書きたいと思います。

神楽坂クロススタジオは比較的新しくできたことや、コワーキングだけでなくシェアハウスなどの空間運営にも興味がある人や、他の仕事をしながら立ち上げたことなど、躊躇している方の後押しになればと思います。

 

 

■まずはこちらのコワーキング付きシェアハウスについて


神楽坂クロススタジオ
神楽坂駅徒歩5分/牛込神楽坂徒歩6分
https://www.kagurazaka-cross.studio


コワーキング付きの一軒家シェアハウスを2017/1月くらいから構築しはじめ、5月くらいに工事なども終わって稼働し始めました。
まだできたばかりのスペースです。

コワーキングスペースは40㎡ほどで、シェアハウスを契約した人は別料金なしでコワーキング設備利用可能としているので、家賃のみでコワーキングも使える&コワーキングスペースまで行くのが圧倒的に楽です。

コワーキングについては、月額契約となりますがシェアハウス入居ではなくコワーキングのみの利用も可能です。(ドロップインは不定期で行っております)


■何ではじめたのか?
元々自分がフリーランスのWebディレクターという仕事をしており(今もフルタイムで働きながらコワーキング付きシェアハウスを運営しています)

フリーランスは会社員のように、同期のようなコミュニティがないので、フリーランスの交流会など自分から出会いに行くしかなく、フリーランス同士や将来起業したい人などが集まるコミュニティを作りたいと思っていました。
集まれる場として、作業もできてイベントなどもできる「コワーキング」という形が最適解だと思って周りに「コワーキング付きのシェアハウスをやりたい」と言っていたら、そういう話が舞い込んだ感じです。


コワーキング付きのシェアハウスという形態は、フリーランスや一人社長企業の人、将来起業・独立したい人にとって、同じような人や既に始めている人の人脈を含めた環境が手に入り、固定費を抑えて始められる仕組みであると思っています。

■コワーキングスペースを作ってよかったこと
・なんだかんだで今まで100人以上来たかもね

まだ周囲の方などに声をかけて使ってもらうなど細々やっているんですが、全部で100人以上の方にお越しいただいたのではないかと思います。

1回のイベントで運営も含めると最大で36人入ったことがあります。
何回かクリエイター交流会(https://peatix.com/user/995933)を開催してもらったり、eishis(https://eishis.com/)さん、メリービズ(https://merrybiz.jp/)さんなどに利用していただいたりしました。

・場所を持っていることの強みを出せる
何か誰かとコトを起こそうとしたときに、では神楽坂クロススタジオでこういうのやってみませんか?とか、それについてうちで打ち合わせしませんか?
と言えるので、何かを始めることのハードルが下がりました。

・不動産、空間運営についての見識が深まった
Webの仕事でも不動産会社や不動産オーナー向けのWebシステムをやっており、また個人的にも不動産に興味があったので、協力を得ながらその経験を積めたのはよかったです。

あとDIYは好きじゃなかったのですが、職人を呼ぶと1日2~3万かかるのでおのずと結構DIYや安く工事する方法などがわかってきた気がします。


■大変なこと
・オープンするまで

工事の予定などが読めず、募集できてくれた人とタイミングがずれてしまったり、色々整っていなくて取りこぼしたり。

準備しても、し足りるということはないと思います。


・法的ないろいろとか業務ノウハウ

これは法的にOKとか、契約書にこういう条文を入れておいた方がいいとか、こういうフローにした方がいいとかそういうところは一人ではなかなか難しいです。

 

・事務作業

何か月に1回とかたまにしかやらなくていいランダムのタスクは逆に管理が難しいなーと思います。
 

・見学のドタキャン

ドタキャンはもう想定しておいて、気持ちの上ではいちいち気にしないことと、そのために他の仕事を休むとか自分の予定を無理して合わせないようにしています。

希望者の予定を何人かまとめて調整して同じ時間にしたりして対応しています。


・集客

どこまで投資して集客したら結果が出るのか読めない。一度に来すぎても自分が対応しきれない。

集客はこれからも課題ですね。

・ウェットとドライのバランス
こちらの物件が法人ではなく個人管理の物件という点と、シェアハウスがあるということもありますが、「co-working」というだけあって結構みんなウェットな関係を求めているんだなとやってみて感じました。

交流は、元々物件のコンセプトに合ったイベントをやっている人を誘致したりで自分だけがコミュニティの運営で大変というのは回避しています。

 

・トラブル

物理的な破損とか人為的なトラブルとか、大きなものは今のところないのですが、以前自分が利用していたところでは物がなくなることなどがあったので、トラブルが起こりにくい環境にすることが大事かなと思います。

割れた窓という軽微な犯罪を放置しておくと大きな犯罪につながるという、割れ窓理論というのがありますが、小さなルールを守らない人がいると、他の人へも「あの人もやっているから・・・」と影響が広がっていき、ちゃんとやっている人が「自分はちゃんとやっているのに」不公平を感じてはなれていく。

また、そのちゃんと守られていない状態をこれから利用を考えている人が見てしまい見込み客を失うという2重の損失を与えています。

性善説では、相手によって良くも悪くもなるので、ルールを守らない素地を持った人がそもそもそういう面を発生させない環境を作るのが良いかなと思います。

■気を付けたほうがいいこと
言った言わない、書類系はやっぱりちゃんと取り交わしておくことですね。


■知っとくといいこと

・集客

集客は、最初はコワーキングの媒体や、リスティング広告かと思いますが、ユーザーはSNSを結構見ているなーという印象なので、頑張ってSNSやコミュニティを育てると費用対効果が良くなっていくと思います。


・FBイベント割といいよ
公開イベントをやると自分のつながりだけではリーチできなかった人が結構来ます。

・全部自分でやろうとしない。やらなくていいように考える。

コワーキング運営で運営の人の人件費をどうするか?っていう問題があると思うのですが、神楽坂クロススタジオでは常駐のコミュニティマネージャーのような人をおいていません。

コワーキングはスマートロックでリモートで管理できるので、契約している人のみ入れるようにして、基本月額の契約としています。

ドロップインは知り合いなどで希望があったら受けるようにしています。

ドロップインの拡充は今後昼間常駐できるリソースがあれば検討したいと思います…。

管理人がパラレルワークでもこなすために、その作業をやらなくていいようにできないか?リモートでできるようにできないか?と考えるようにしていて、契約書なども最近は、オンラインでクラウドサイン(https://www.cloudsign.jp/)で完結できるようにしようかと考えています。

掃除も今後はanytimes(https://www.any-times.com)やシルバー人材センターに委託を考えています。


■やればよかったと思うこと
・クラウドファンディング

お金が集まらなくてもクラウドファンディングのユーザー層とコワーキングの利用者層は近いのではないかと思うので、宣伝のために載せればよかったと思います。


・チラシをまく

コワーキングは自分の生活するで通る駅などにあるかどうかは重要じゃないかと思うので、その距離にいる人にリーチする=チラシをまいてもよかったかなと思います。

 

・作業を頼む人ではなく自分事として参加してくれる人を作る

自分ひとりでは難しいこともいろいろあるので、一緒に面白がってやってくれる人がいるといいなーと思います。

これからやる人はぜひそういう人を作った方が良いと思います。


■これからやろうと思っていること

シェアハウスとしては形ができてきたので、コワーキング機能を改善していこうと思います。

実は、シェアハウスのみで、コワーキングスペースとしての宣伝を一切していないので、コワーキングスペースの媒体に掲載したりしようと思います。

また、コワーキング協同組合(coworking.coop/)にも入ろうと思っています。


■これからコワーキングスペースをやってみたいと思う人へ

・儲からなくても良い覚悟と懐を準備しよう。

初期投資を回収するまでにある程度時間がかかるので、毎夜安心して眠れるくらいの金銭的余裕を持とう。

やはりこれはビジネスなので、小さく始めること、固定費を抑えることを意識したほうが良いと思います。

神楽坂クロススタジオでは、シェアハウスサービスがコワーキングより顧客単価が高く定額が毎月課金されるサブスクリプション型なので何とかなっていますが、空間運営は、固定費がかかってキャパがあるので売り上げに上限があり、コワーキングのみで収支を成り立たせるのは大変だなーと思います。

多分爆発的に儲からないビジネスです。

また、ビジネスなので、撤退ラインを決める。事業計画を作る。もちゃんとやった方がいいよ、と思います。


・できることならコワーキング運営仲間を作ろう

まずは周りに言ってみる。
周りにコワーキングをやってみたい、とどんどん言おう。
私の場合は、元々利用者として行っていたところの既にやっている人がいろいろ教えてくれたりしました。
ただし既にやっている人にとってはライバルになるので、クレクレ君にならないように気を付けて!
自分からも提供できるものを見つけよう。

今後もコワーキングは増えていき、特徴がないコワーキングは立地や料金のみで比較され、淘汰されていくのではないかと思います。
とはいえ尖ったコンセプトで作ったらいいかというとそうではなく、そのとがり方にもニーズがちゃんとあるかだと思います。


■やっておかないと後悔すること

・キャラ設定
ブログなどで投稿するキャラ設定を決めておかないと、後で自分のキャラが崩壊する。
私は毒舌なんですが、こちらの管理人としてはキャラを隠してSNS投稿の口調などで普段のキャラとかけ離れた「~~みたいですね!」とかいう投稿をする羽目になっています。

自分のキャラを決めておきましょう。

 

 

■次のコワーキング運営者限定アドベントカレンダー

 

12/21はコワーキングスペースFORESTの山内さんで、「楽しく迷える料金のお話(予定)」です。

 

 

 

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